Tuesday, May 03, 2005

Mon site http://www.angelfire.com/co/Dochy/CWATUP.html étant bien tenu à jour, le présent blog ne contient que le texte de deux arrêts ( simplement "cités" sur le site du Cwatup). Pour le restant voir la liste de mes sites et de mes blogs: http://leondochy.blogspot.com/

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Arrêt de la Cour de Cassation du 27 janvier 2006

Numéro : JC061R2_1

Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE -Siège : ECHEMENT- Rapporteur : FETTWEIS- Min. Public : DE KOSTER- Numéro de rôle : C050111F
N° C.05.0111.F 1. C. P. et 2. R. M.-E., demandeurs en cassation, représentés par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile, contre 1. M. P. et 2. B. L., défendeurs en cassation. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2004 par la cour d'appel de Mons. Le conseiller Albert Fettweis a fait rapport.

L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. Le moyen de cassation Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 1315, 1349 et 1353 du Code civil ; - article 870 du Code judiciaire.

Décisions et motifs critiqués Après avoir constaté que, selon promesse de vente datée du 21 septembre 2000, les demandeurs ont acheté aux défendeurs une parcelle de terrain sise à T., rue du Charbonnage, que les demandeurs ont acquis cette parcelle dans l'intention d'y construire leur habitation, que cependant le permis de bâtir, sollicité par les demandeurs, leur a été ultérieurement refusé, l'arrêt attaqué déboute les demandeurs de leur demande principale d'annulation de la vente litigieuse fondée sur l'article 1110 du Code civil, le terrain acquis par eux n'étant pas un terrain à bâtir, et fait droit à la demande reconventionnelle des défendeurs de condamnation des demandeurs à passer l'acte authentique de vente en exécution de la promesse. L'arrêt, pour dénier l'erreur substantielle des demandeurs sur la qualité de terrain à bâtir de la parcelle acquise, refuse d'avoir égard à un avis du fonctionnaire délégué de la Région wallonne, daté du 15 septembre 2003, joint en copie à une lettre du 28 septembre 2003 adressée par la ville du Roeulx au notaire Derue, lettre versée aux débats devant la cour d'appel par les demandeurs, en tant qu'élément de preuve de leur affirmation, par les motifs suivants : " Les (demandeurs) produisent deux nouvelles pièces en degré d'appel étant : - la pièce n° 26 'lettre de Maître Derue du 24 juin 2003 à la ville du Roeulx' : courrier aux termes duquel le notaire Jean-Pierre Derue, reprenant une lettre de la Région wallonne du 28 mars 2001, pose la question de savoir si la parcelle de terrain est susceptible ou non d'accueillir une construction ; - la pièce n° 27 'lettre de la Province de Hainaut - ville du Roeulx du 18 septembre 2003 à Maître Derue concernant la construction en arrière zone' : il s'agit d'une lettre de la ville du Roeulx adressée le 18 septembre 2003 (au) notaire Jean-Pierre Derue faisant état de ce que le collège des bourgmestre et échevins, réuni en séance du 4 septembre 2003, a émis un avis défavorable quant à la construction d'une habitation sur la parcelle en arrière zone cadastrée section C n° 526, décision confirmée par l'avis du fonctionnaire délégué daté du 15 septembre 2003, dont une copie est jointe, le fonctionnaire délégué s'exprimant en ces termes : 'Par la présente, j'accuse bonne réception de votre correspondance du 1er juillet dernier relative au dossier sous rubrique.

Je vous rappelle mon avis défavorable du 12 janvier 2001 ainsi que mon courrier au notaire Debouche du 28 mars 2001, dans lesquels le projet était jugé inacceptable essentiellement en fonction du terrain en arrière zone et trop éloigné de la voirie. Ces deux éléments sont en effet des caractéristiques rendant un terrain pratiquement inconstructible. Il est à noter également que l'urbanisation de l'entièreté du bien du propriétaire a été réalisée en différentes étapes sans vraiment de vision d'aménagement à long terme'.

Sur la base de ces deux nouvelles pièces, les (demandeurs) soutiennent que ledit terrain 'est bel et bien inconstructible et que partant, il est dès lors impropre à l'usage auquel ils le destinaient, cette destination de terrain à bâtir devant se considérer comme une caractéristique substantielle de la chose vendue'.

La promesse de vente (pièce 8bis du dossier des (demandeurs) au chapitre 'Urbanisme' contient les clauses suivantes : 'En application du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine : - le vendeur déclare que le bien a fait l'objet d'un certificat d'urbanisme délivré par le collège des bourgmestre et échevins de la ville du Roeulx le 13 juin 2000 ; - le vendeur déclare que le bien n'a fait l'objet d'aucun permis d'urbanisme laissant prévoir la possibilité d'effectuer et de maintenir sur ce bien aucun des actes et travaux visés à l'article 84, ,§ 1er, et le cas échéant, à l'article 84, ,§ 2, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine et qu'en conséquence, aucun engagement n'est pris quant à la possibilité d'exécuter ou de maintenir ces actes et travaux sur ce même bien ; - il est en outre rappelé qu'aucun des actes et travaux visés à l'article 84, ,§ 1er, et le cas échéant, à l'article 84, ,§ 2, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine, ne peut être accompli sur le bien tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu ; l'acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance de ce texte législatif ; - l'acquéreur déclare savoir que le permis d'urbanisme peut être refusé ou assorti de conditions, en ce compris les équipements d'épuration des eaux usées, s'il s'agit de bâtir sur un terrain n'ayant pas d'accès à une voie suffisamment équipée en eau et en électricité, pourvue d'un revêtement solide et d'une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux, que le permis peut être subordonné à des charges dans le respect du principe de proportionnalité, limitées, outre la fourniture de garanties financières nécessaires à leur exécution, à la réalisation ou à la rénovation des voiries ou espaces verts ainsi qu'à la cession (à) la commune, à titre gratuit, quitte et libre de toutes charges et sans frais pour elle, (de) la propriété de (la) voirie ou d'espaces verts publics ; - le présent compromis est en outre établi sous la condition suspensive de l'autorisation de diviser le bien et ce conformément à la législation en vigueur'.

Le certificat d'urbanisme n° 1 visé dans la promesse de vente établi le 13 juin 2000 figure au dossier des (demandeurs) et est rédigé comme suit : 'En réponse à votre demande de certificat en date du 7 mars 2000, concernant le bien sis rue du Charbonnage, 18 à T. - C N°526k4, D4, E4, B4, nous avons l'honneur de vous adresser les renseignements demandés, sous réserve des résultats de l'instruction définitive à laquelle il serait procédé au cas où vous déposeriez une demande de permis de bâtir ou de lotir (...). Renseignements fournis par le fonctionnaire délégué (administration de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme) : au plan de secteur de La Louvière, Soignies, approuvé par arrêté de l'Exécutif régional wallon du 9 juillet 1987, le terrain se situe en zone d'habitat à caractère rural sur 50 mètres de profondeur par rapport à l'axe de la voirie et au-delà, en zone agricole'

Les (demandeurs) ont signé la promesse de vente avec les clauses rappelées ci-dessus quant à 'l'urbanisme' en n'imposant qu'une seule condition suspensive quant à l'autorisation de diviser le bien. Ils produisent la lettre de la ville du Roeulx du 22 septembre 2000 qui, quant au terrain sis rue du Charbonnage à T., porte à la connaissance (du) notaire Dupuis de Strepy Bracquegnies, que le collège des bourgmestre et échevins réuni en séance du 19 septembre 2000 est d'accord pour la division susmentionnée mais suggère que les éventuels acheteurs introduisent une demande de CU n° 2 pour la future construction et ce, dans la mesure où, le terrain se trouvant en arrière zone, il faut vérifier si toutes les conditions sont bien respectées pour y construire une habitation.

Par ailleurs, la Région wallonne, sous la signature du fonctionnaire délégué, a adressé en date du 12 janvier 2001 au collège des bourgmestre et échevins de la ville du Roeulx son avis relatif à la demande des (demandeurs) quant à la construction d'une habitation 'certificat d'urbanisme n° 2 Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine modifié à ce jour articles 443 à 447 en exécution de l'article 150' et ce, en ces termes : 'En réponse à votre transmis, relatif à la demande reprise sous objet, j'ai l'honneur de vous faire savoir que mon administration fixe pour ce bien les prescriptions suivantes. Selon le plan de secteur de La Louvière - Soignies adopté par l'arrêté de l'Exécutif régional wallon du 9 juillet 1987, le terrain se situe pour partie en zone d'habitat et pour partie en zone agricole ;

Vu les dispositions des articles 26 et 35 du code précité ; Considérant que l'enquête publique requise, conformément à l'article 330, 2°, du Code wallon n'a pas été réalisée ; Considérant par ailleurs la configuration des lieux et le contexte bâti ; Considérant que le projet ne s'intègre pas au contexte urbanistique existant et compromet le caractère architectural de la zone, vu son implantation en extrême arrière zone (avec accès au garage en sous-sol et en zone agricole) et sa volumétrie compliquée : J'émets un avis défavorable sur la demande de principe'.

Cet avis, donné par le fonctionnaire délégué de la Région wallonne dans le cadre des compétences réglementaires lui attribuées par le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine ne concerne que le projet tel qu'il a été présenté par les (demandeurs) et qui fait l'objet de la demande de certificat d'urbanisme n° 2 et est le seul qui est autorisé dans le chef du fonctionnaire délégué, toute autre interprétation ou avis ultérieur devant être écartés ".

Griefs La preuve d'un fait peut être apportée par toute voie de droit, et notamment par présomptions. Tel est le cas de la qualité de terrain à bâtir d'un fonds. Cette preuve par présomptions peut se déduire de tout écrit produit par les parties, dont il incombe au juge d'apprécier, en conséquence, la valeur probante. Il s'ensuit qu'en refusant d'avoir égard à l'avis du 15 septembre 2003 du fonctionnaire délégué de la Région wallonne, au motif que l'avis " officiel " de ce fonctionnaire, c'est-à-dire l'avis délivré " dans le cadre des compétences réglementaires lui attribuées par le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine ", relatif au projet soumis par les demandeurs et qui a été l'objet de leur demande de certificat d'urbanisme, " est le seul qui est autorisé dans le chef du fonctionnaire délégué toute autre interprétation ou avis ultérieur devant être écartés ", l'arrêt méconnaît les règles relatives à l'administration de la preuve. Même si la cour d'appel fonde sa décision sur d'autres éléments de fait, encore cette circonstance n'écarte-t-elle pas l'illégalité de celle-ci, l'arrêt étant tenu de confronter ces autres éléments de fait aux écrits produits par les demandeurs, et singulièrement à l'avis du 15 septembre 2003 du fonctionnaire délégué de la Région wallonne.

La décision de la Cour Il ressort de l'arrêt que le litige porte sur le caractère constructible d'un terrain que les demandeurs ont acheté aux défendeurs pour y faire construire une maison d'habitation et qui, pour partie, est situé en zone d'habitat à caractère rural. Le caractère constructible d'un terrain peut être prouvé par présomptions. Pour établir que le terrain litigieux n'était pas susceptible de recevoir une construction, les demandeurs ont produit devant les juges d'appel un écrit du fonctionnaire délégué de la Région wallonne, daté du 15 septembre 2003, libellé comme suit : " Je vous rappelle mon avis défavorable du 12 janvier 2001 ainsi que mon courrier au notaire Debouche du 28 mars 2001, dans lesquels le projet (de construction des demandeurs) était jugé inacceptable essentiellement en fonction du terrain en arrière zone et trop éloigné de la voirie. Ces deux éléments sont en effet des caractéristiques rendant un terrain pratiquement inconstructible ".

En décidant ne pouvoir prendre cet écrit en considération comme preuve du caractère inconstructible du terrain litigieux au motif que l'avis donné le 12 janvier 2001 par le fonctionnaire délégué " dans le cadre des compétences réglementaires lui attribuées par le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine (...) est le seul qui est autorisé dans le chef du fonctionnaire délégué, toute autre interprétation ou avis ultérieur devant être écartés ", l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision.

Le moyen est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse l'arrêt attaqué ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause devant la cour d'appel de Liège. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Philippe Echement, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du vingt-sept janvier deux mille six par le président de section Philippe Echement, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

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Arrêt de la Cour de Cassation du 21 avril 2005
Numéro : JC054L2_1 SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE - Siège : PARMENTIER- Rapporteur : BATSELE- Min. Public : HENKES- Numéro de rôle : C040021F

URBANISME : Permis de bâtir : affectation suffisante ou non du caractère de terrain à bâtir

De l'arrêt pour valoir comme sommaire partiel:
" L'arrêt considère que le terrain des défendeurs satisfait aux trois critères qu'exige l'application de l'article 34, alinéa 1er, du code précité, à savoir qu'il est apte à recevoir des constructions, qu'il est riverain d'une chaussée carrossable suffisamment équipée et voisin d'autres habitations "

Le pourvoi de la région wallonne est rejetée.

TEXTE:
N° C.04.0021.F REGION WALLONNE, représentée par son gouvernement en la personne de son ministre-président, dont les bureaux sont établis à Namur (Jambes), rue Mazy, 25-27, demanderesse en cassation, représentée par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile, contre 1. B. N., 2. B. Y., 3. B. P., 4. B. A. M., défendeurs en cassation, représentés par Maître Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 81, où il est fait élection de domicile.

La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2003 par la cour d'appel de Mons. La procédure devant la Cour Le conseiller Didier Batselé a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu.
Les moyens de cassation La demanderesse présente trois moyens libellés dans les termes suivants : 1. Premier moyen Dispositions légales violées - article 34, spécialement alinéa 1er, du Code wallon de l'Aménagement du territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine (ci-après CWATUP) du 14 mai 1984 et, en tant que de besoin, article 70, spécialement alinéa 1er, du CWATUP tel qu'il a été coordonné par le décret wallon du 27 novembre 1997 ; - article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués L'arrêt attaqué " confirme le jugement entrepris en ce qu'il a décidé que le plan de secteur a mis fin, à tout le moins partiellement, à la destination à laquelle le terrain était normalement destiné ". L'arrêt fonde cette décision sur ce que l'article 34 du CWATUP : " trouve notamment à s'appliquer lorsque l'interdiction de bâtir ou de lotir met fin à l'usage auquel un bien est normalement destiné ; que dans ce contexte, il faut examiner si le terrain est apte à recevoir des constructions, s'il est riverain d'une voirie suffisamment équipée et s'il est voisin d'autres terrains à bâtir " et sur ce que : " le terrain litigieux est riverain d'une chaussée parfaitement carrossable, laquelle a, en outre, été élargie en 1972, ainsi que cela sera précisé ci-après ; que dans une lettre datée du 30 mars 1977 et adressée au gouverneur de la province, Me F. D., notaire à H., précise que la rue de la Station a été améliorée, élargie et complètement équipée en vue de la construction d'habitations (eau, électricité, égouts, etc.) ; que ces aménagements sont manifestement antérieurs à l'entrée en vigueur du projet de plan de secteur ; qu'en effet, le notaire précité se réfère à cet égard à un acte de son ministère du 2 février 1972 dont il sera question ci-après ; qu'en outre, de tels aménagements ne se réalisent pas du jour au lendemain ; qu'une villa a été construite en face du terrain litigieux de l'autre côté de la chaussée ; que la proximité d'autres habitations n'implique pas nécessairement que celles-ci soient situées du même côté de la chaussée (Cass., 24 février 1995, Pas., 1995, I, 214) ; que par ailleurs, comme le font à juste titre observer les (défendeurs), la réalisation même de cette villa implique l'existence des aménagements dont question ci-dessus ".
Griefs
1.1. Première branche En vertu de l'article 34, alinéa 1er, du CWATUP du 14 mai 1984, visé au moyen (devenu l'article 70 du CWATUP coordonné le 27 novembre 1997), la destination normale d'un terrain à bâtir s'apprécie par référence à trois critères, à savoir que le terrain doit être apte à recevoir des constructions, être riverain d'une voirie suffisamment équipée et être voisin d'autres terrains à bâtir ou de constructions. Ces conditions sont cumulatives. L'arrêt admet qu'elles devaient être réalisées avant l'entrée en vigueur du projet de plan de secteur, étant constant et non contesté que la date de cette mise en vigueur était le 8 décembre 1976. Pour décider que le terrain litigieux était, à cette date, riverain d'une voirie suffisamment équipée, l'arrêt se fonde sur les motifs reproduits au moyen et sur la considération " que le notaire F. D., dans son courrier précité, précise que, selon acte de son ministère du 2 février 1972, la commune de Villerot a acquis pour cause d'utilité publique et au prix du terrain à bâtir diverses emprises sur les parcelles 350, 378 et 384c, afin de réaliser des travaux d'amélioration de la rue de la Station. Ces motifs et considérations de l'arrêt ne justifient pas sa décision que les équipements de la voirie étaient suffisants et auraient été réalisés avant l'entrée en vigueur du projet de plan de secteur, soit avant le 8 décembre 1976. En effet, la lettre du notaire D. du 30 mars 1977, à laquelle l'arrêt se réfère, est postérieure à cette date charnière et ne précise ni la nature des travaux en vue desquels la commune de Villerot avait acquis des parcelles pour cause d'utilité publique, ni la date à laquelle ces travaux furent exécutés. Le prix de cette acquisition et l'existence de la villa, relevés par l'arrêt, n'établissent pas davantage la nature des équipements de la voirie, ni la date à laquelle ils furent réalisés. Il suit de là que l'arrêt attaqué ne justifie pas légalement sa décision que le terrain litigieux était, avant le 8 décembre 1976, riverain d'une voirie suffisamment équipée et, par suite, ne justifie pas légalement sa décision que la destination normale de ce terrain était d'être bâti (violation de l'article 34, alinéa 1er, du CWATUP du 14 mai 1984 et, en tant que de besoin, de l'article 70 du CWATUP coordonné le 27 novembre 1997, visés au moyen). A tout le moins, à défaut de préciser la nature des aménagements de la voirie auxquels il se réfère et la date à laquelle ils furent réalisés, l'arrêt attaqué met la Cour dans l'impossibilité d'exercer son contrôle et, partant, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée).
1.2. Seconde branche La demanderesse avait fait valoir dans ses conclusions principales d'appel que : " Si la voirie semble pourvue d'un revêtement solide et munie d'électricité, les (défendeurs) ne démontrent pas que l'équipement en est pour autant suffisant (eau, égouttage, ... ). Les (défendeurs) se contentent d'affirmer sans plus de précision que la voirie est 'complètement équipée en vue de la construction d'habitations (eau, électricité, égouts, etc.)'. Le premier juge s'est également contenté d'affirmer de manière péremptoire que les parcelles litigieuses se situent en bordure d'une voie publique suffisamment équipée. La justification apportée par celui-ci consiste dans le fait que des travaux d'amélioration de la voirie ont été réalisés par la commune et que des constructions existeraient à proximité, et ce, sans autre précision. Ces justifications sont tout à fait insuffisantes. Elles ne déterminent pas si l'équipement, en raison de ses caractéristiques techniques, est suffisant. Or, la jurisprudence considère que l'équipement suffisant de la voirie devait correspondre avec l'ampleur du projet envisagé par les (défendeurs) : 1. Civ. Liège, 27 avril 1987 : 'Que si l'équipement sommaire de la voirie (une ligne électrique aérienne et une canalisation d'eau de 100 mm de diamètre) était suffisant pour un lotissement de trois constructions, rien ne prouve que ces installations sont suffisantes pour un lotissement de dix-huit constructions ; Que ... le relais sur l'avant-projet de lotissement produit par la demanderesse qu'un seul poteau électrique ; Qu'aucune canalisation de gaz ou d'égout n'équipe la voirie ...' ; 2. Civ. Nivelles, 7 juillet 1987 : '... Que la voirie longeant le projet de lotissement est de largeur variable, asphaltée mais étroite, mais son équipement est sommaire. Il semble évident qu'en cas de lotissement de cette parcelle, l'administration communale imposerait l'élargissement de la voirie et un meilleur équipement en eau, électricité, égouts. Ces impositions entraîneront des frais importants dont il est tenu compte pour l'établissement de la valeur vénale du terrain à lotir ... (rapport d'expertise du géomètre Paré consulté par le demandeur)'. '... Que le terrain litigieux ne présente pas non plus de qualité suffisante pour être tenu objectivement pour un terrain à bâtir, eu égard notamment au caractère 'sommaire' de l'équipement de la voirie ...'. Or, en l'espèce, le terrain ne dispose pas de système d'égouttage susceptible de répondre aux besoins d'un projet de 12 habitations. En outre, il faut relever l'absence de câble téléphonique. Enfin, il ne faut pas oublier que l'équipement suffisant de la voirie doit exister au jour précédant l'entrée en vigueur du projet de plan de secteur. On ne peut avoir égard à des aménagements futurs et possibles de la voirie (Civ. Liège, 16 septembre 1996). Or, les (défendeurs) ne démontrent pas que, à la veille de l'entrée en vigueur du projet de plan de secteur, soit le 8 décembre 1976, ces travaux étaient réalisés, de telle sorte qu'ils auraient permis la réalisation d'un lotissement de douze lots. En l'espèce, contrairement à ce que le premier juge a considéré, les (défendeurs) ne rapportent pas la preuve que les travaux auraient été réalisés avant cette date " et, dans ses conclusions additionnelles d'appel, que : " Dans l'affaire qui nous retient, si la voirie paraît pourvue d'un revêtement solide et munie d'électricité, les défendeurs n'ont jamais apporté la preuve qu'elle était suffisamment équipée. Ils se contentent d'affirmer sans plus de précision que la voirie est 'complètement équipée en vue de la construction d'habitations (eau, électricité, égouts, etc.)'. Mais cette simple allégation est largement insuffisante et ce, d'autant plus que la jurisprudence considère que 'l'équipement suffisant' de la voirie est une notion fluctuante qui dépend en réalité de l'ampleur du projet. Ainsi, si un équipement peut être jugé suffisant pour un lotissement de deux habitations, il ne l'est pas assurément pour un lotissement de douze habitations. Or, en l'espèce, le terrain ne dispose pas de système d'égouttage susceptible de répondre aux besoins d'un projet de douze habitations. En outre, il faut relever l'absence de câbles téléphoniques. Au surplus, il faut souligner que 'l'équipement suffisant de la voirie' doit exister au jour précédant l'entrée en vigueur du projet de plan (Civ. Liège, 16 septembre 1996). En l'espèce, les (défendeurs) ne rapportent pas la preuve que des travaux auraient été réalisés avant cette date ". La demanderesse soutenait ainsi, de manière circonstanciée, que l'équipement de la voirie avant le 8 décembre 1976, dont les actuels défendeurs devaient justifier, devait être suffisant pour répondre aux besoins d'un lotissement de douze habitations, un équipement, même suffisant pour deux habitations, ne l'étant pas pour un tel lotissement, et que tel n'était pas le cas en raison de l'absence d'un système d'égouttage suffisant et de l'absence de câble téléphonique. L'arrêt attaqué ne répond pas à cette défense circonstanciée et, par suite, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). En s'abstenant de rechercher et de préciser, ainsi que l'y invitaient les conclusions de la demanderesse, si les aménagements de la voirie existant avant le 8 décembre 1976 étaient suffisants pour répondre aux besoins d'un lotissement de douze habitations, l'arrêt attaqué met la Cour dans l'impossibilité d'exercer son contrôle et, pour cette raison encore, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

2. Deuxième moyen Dispositions légales violées - article 34, spécialement alinéa 1er, du Code wallon de l'Aménagement du territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine (ci-après CWATUP) du 14 mai 1984 et, en tant que de besoin, article 70, spécialement alinéa 1er, du CWATUP tel qu'il a été coordonné par le décret wallon du 27 novembre 1997; - article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués L'arrêt attaqué " confirme le jugement entrepris en ce qu'il a décidé que le plan de secteur a mis fin, à tout le moins partiellement, à la destination à laquelle le terrain était normalement destiné ". L'arrêt fonde cette décision, après avoir énoncé : " que ledit article 34 trouve notamment à s'appliquer lorsque l'interdiction de bâtir ou de lotir met fin à l'usage auquel un bien est normalement destiné ; que dans ce contexte, il faut examiner si le terrain est apte à recevoir des constructions, s'il est riverain d'une voirie suffisamment équipée et s'il est voisin d'autres terrains à bâtir " sur ce que : " enfin et surtout, l'examen de ces critères, lesquels ont été dégagés progressivement par la doctrine et la jurisprudence, ne dispense pas la cour (d'appel) d'avoir égard aux documents officiels produits par les (défendeurs) ; le notaire F. D., dans son courrier précité, précise que, selon acte de son ministère du 2 février 1972, la commune de Villerot a acquis pour cause d'utilité publique et au prix du terrain à bâtir diverses emprises sur les parcelles 350, 378 et 384c, afin de réaliser des travaux d'amélioration de la rue de la Station ; il n'est pas concevable que l'autorité communale et l'autorité de tutelle aient admis le principe d'une telle acquisition au prix du terrain à bâtir si le terrain litigieux n'était pas normalement destiné à la bâtisse ; par ailleurs, le conseil communal de Villerot par une délibération prise à l'unanimité le 6 novembre 1976 et relative à l'avant-projet de plan de secteur a décidé notamment que la zone d'habitation pouvait se poursuivre à la rue de la Station ; il n'est pas davantage concevable qu'une telle délibération ait pu être adoptée par le conseil communal si le terrain litigieux n'avait normalement pas la destination prédécrite ; la valeur du terrain litigieux avant l'entrée en vigueur du plan de secteur peut être révélateur de sa destination (F. Haumont, op. cit., page 494) ; il est significatif de constater à cet égard que la déclaration de succession de feu E. B. qualifie les parcelles litigieuses de pâtures pour des superficies de 25,2 ares, de 45,26 ares et de 40,86 ares, respectivement pour des valeurs de 500.400 francs, de 678.900 francs et de 817.200 francs, alors que la même déclaration renseigne plusieurs autres pâtures pour des valeurs infiniment moindres, comme par exemple une pâture de 63 ares pour 63.000 francs, soit 10 francs le mètre carré ; manifestement la qualification de pâture n'est en l'espèce pas déterminante ; c'est vainement que (la demanderesse) soutient que les (défendeurs) auraient déclaré une valeur de spéculation ; les (défendeurs) n'avaient en effet aucun intérêt à renseigner une telle valeur dans une déclaration de succession; au surplus, l'avis rendu par le receveur de l'enregistrement met en évidence de manière indiscutable l'existence d'une moins-value et en aucune manière celle d'une plus-value manquée ".

Griefs 2.1. Première branche En vertu de l'article 34, alinéa 1er, du CWATUP du 14 mai 1984, visé au moyen (devenu l'article 70 du CWATUP coordonné le 27 novembre 1997), la destination normale d'un terrain à bâtir s'apprécie par référence à trois critères, à savoir que le terrain doit être apte à recevoir des constructions, être riverain d'une voirie suffisamment équipée et être voisin d'autres terrains à bâtir ou de constructions. Ces conditions sont cumulatives. L'arrêt admet que la réunion de ces conditions est nécessaire pour que la destination normale d'un terrain soit d'être à bâtir. L'arrêt attaqué reconnaît cependant la qualité de terrain à bâtir au terrain litigieux en se fondant sur les considérations reproduites au moyen et relatives au prix d'acquisition des parcelles acquises pour cause d'utilité publique, à la délibération du conseil communal de la commune de Villerot du 6 novembre 1976 ainsi qu'aux valeurs mentionnées dans la déclaration de succession de feu E. B. Ces éléments de fait ne sauraient toutefois conférer le caractère de terrain à bâtir à un terrain dont, ainsi que le démontre le premier moyen, il n'est pas légalement décidé qu'il est riverain d'une voirie suffisamment équipée. Il s'ensuit que l'arrêt n'est pas légalement justifié (violation de l'article 34, alinéa 1er, du CWATUP du 14 mai 1984 et, en tant que de besoin, de l'article 70 du CWATUP coordonné le 27 novembre 1997, visés au moyen).
2.2. Seconde branche La demanderesse soutenait dans ses conclusions additionnelles d'appel que : " En l'espèce, les (défendeurs) ne justifient d'aucune décision susceptible de laisser présumer qu'une affectation de droit était acquise à la date du plan de secteur. Ils se contentent d'invoquer une délibération du conseil communal de Villerot en date du 6 novembre 1976 portant rectification du projet de plan de secteur, par ailleurs confirmée par l'administration de Saint-Ghislain le 7 février 1977. Pour les (défendeurs), cette décision aurait eu pour effet d'affecter les parcelles litigieuses en zone à bâtir. Or, il n'appartient pas à une commune de prendre un tel acte. Il s'ensuit que les (défendeurs) invoquent une décision qui n'a aucune valeur probante et ne peut en aucun cas justifier d'un pseudo-statut urbanistique de terrain à bâtir des parcelles litigieuses, cette décision ayant été prise par une autorité incompétente. Quant à la décision du 2 février 1972 par laquelle la commune de Villerot a acquis pour cause d'utilité publique une bande de terrain pour élargir la rue de la Station, les (défendeurs) invoquent le fait que ce même terrain a été cédé au prix de terrain à bâtir. Or, la jurisprudence (cour d'appel de Mons, 26 septembre 1986, inédit) estime que le prix payé lors d'une expropriation ne permet pas de déterminer le statut urbanistique d'une parcelle. En d'autres termes, le fait qu'un terrain ait été cédé au prix du terrain à bâtir ne permet pas de conclure que ce même terrain est situé en zone à bâtir. Quant au fait que la commune ait élargi et équipé la rue de la Station (actuelle rue Tolet), cette circonstance ne prouve en rien l'affectation de droit des parcelles litigieuses en zone d'habitat. Pour ce qui est du réservoir d'eau de la société anonyme Carbochimique qui aurait été dessiné par erreur au projet de (plan de) secteur dans la zone litigieuse, les (défendeurs) soulignent le fait qu'une délibération de la commune de Villerot en date du 6 novembre 1976 a signalé cette erreur et a surtout décidé que la zone d'habitation pouvait se poursuivre à la rue de la Station. Là encore, on comprend mal l'attitude de la commune qui n'était en rien habilitée à prendre une telle décision, ce qui entraîne pour les (défendeurs) l'impossibilité de se prévaloir de cette dernière pour invoquer une quelconque affectation en zone habitable de leurs parcelles. En outre, les (défendeurs) invoquent une promesse de vente en date du 20 avril 1970 par laquelle ils s'engageaient à céder à la commune de Villerot diverses parcelles au prix de 150 francs le m², ce qui prouverait que les terres litigieuses étaient en zone à bâtir. Il convient de relever que cette même promesse spécifie expressément à la rubrique 'nature de la propriété' que les parcelles litigieuses sont des pâtures, il est dès lors difficile de soutenir que les parcelles étaient constructibles du seul fait de leur prix de vente. Les défendeurs s'appuient en outre sur la déclaration du receveur de l'enregistrement spécifiant la valeur des parcelles avant et après l'entrée en vigueur du plan. Or, il est établi que les déclarations de l'administration fiscale basées sur les déclarations des contribuables ne confèrent pas un statut urbanistique à un terrain (C.E., n° 16.735, 26 novembre 1974, V. d. W. ; C.E., n° 16.737, 26 novembre 1974, V. H.) susceptible de lier l'autorité compétente pour statuer sur un permis de lotir. Ainsi, un requérant ne peut se prévaloir d'une déclaration établie par l'administration fiscale pour obtenir l'indemnisation d'une prétendue moins- value d'urbanisme.

En conclusion, il convient de considérer que les terrains litigieux n'avaient, ni en fait ni en droit, une affectation existante de terrain à bâtir ". La demanderesse soutenait ainsi, d'une part, que la commune de Villerot étant sans compétence pour conférer à un terrain, par une délibération ou une décision, le caractère de terrain à bâtir, ses délibérations et décisions étaient inopérantes à cet égard, et, d'autre part, que le prix d'acquisition d'une parcelle ou une déclaration de l'administration fiscale ne peuvent conférer un statut urbanistique à un terrain. L'arrêt attaqué, qui déduit le caractère de terrain à bâtir du terrain litigieux, du prix d'acquisition payé par la commune de Villerot, de délibérations du conseil communal de cette commune et de l'avis rendu par le receveur de l'enregistrement, sans donner aucune réponse à la défense circonstanciée reproduite au moyen, n'est, par suite, pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

3. Troisième moyen Dispositions légales violées Article 34, spécialement alinéa 1er, du Code wallon de l'Aménagement du territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine (ci-après CWATUP) du 14 mai 1984 et, en tant que de besoin, article 70, spécialement alinéa 1er, du CWATUP tel qu'il a été coordonné par le décret wallon du 27 novembre 1997. Décisions et motifs critiqués L'arrêt attaqué " confirme le jugement entrepris en ce qu'il a décidé que le plan de secteur a mis fin, à tout le moins partiellement, à la destination à laquelle le terrain était normalement destiné ". L'arrêt fonde cette décision sur ce : " que, contrairement à ce que soutient (la demanderesse), le droit à l'indemnité n'est pas subordonné à une manifestation de l'intention de construire (ou de lotir), antérieure à l'entrée en vigueur du plan de secteur (Mons, 8 mars 1995, J.T., 1995, p. 544 ; Mons, 15 mars 1995, J.L.M.B., 1995, p. 1307) ; qu'en effet, la disposition précitée vise l'hypothèse selon laquelle il est mis fin à l'usage auquel un bien est 'normalement destiné' ce qui constitue un critère objectif indépendant de l'éventuelle intention du propriétaire du bien d'ériger sur celui-ci une construction ou de le vendre à un acquéreur qui ait cette intention ". Griefs S'il est exact que l'aptitude d'un terrain à recevoir des constructions, le fait qu'il soit riverain d'une voirie suffisamment équipée et voisin d'autres terrains à bâtir ou de bâtiments, constituent trois conditions cumulatives nécessaires pour apprécier la destination normale d'un terrain, il ne s'ensuit pas que le juge du fond ne pourrait, dans cette appréciation, avoir égard à d'autres éléments. C'est ainsi que le juge peut avoir égard à une politique urbanistique antérieure tel un arrêté de classement. Il peut de même avoir égard, selon les circonstances, à l'intention de bâtir du demandeur en indemnité. Par suite, l'arrêt attaqué ne pouvait légalement décider, de manière générale, que l'existence ou l'inexistence d'une telle intention ne pouvait jamais être prise en considération pour apprécier l'usage auquel le terrain litigieux était destiné. L'arrêt attaqué n'est dès lors pas légalement justifié (violation des dispositions visées au moyen).

La décision de la Cour
Sur le premier moyen : Quant à la première branche : Attendu que pour l'application de l'article 34, alinéa 1er, du Code wallon de l'Aménagement du territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine du 14 mai 1984, applicable en l'espèce, la destination d'un terrain à bâtir s'apprécie par référence à trois critères, à savoir que le terrain doit être apte à recevoir des constructions, être riverain d'une voirie suffisamment équipée et être voisin d'autres terrains à bâtir ou de bâtiments ; Attendu que, pour considérer que la voirie était suffisamment équipée, l'arrêt se fonde notamment sur une lettre du notaire Dris du 30 mars 1977 au gouverneur de la province, qui " précise que la rue de la Station a été améliorée, élargie et complètement équipée en vue de la construction d'habitations (eau, électricité, égoûts, etc.) " et sur un acte dressé par le même notaire le 2 février 1972 dont l'arrêt déduit que les " aménagements sont manifestement antérieurs à l'entrée en vigueur du projet de plan de secteur " ; Attendu que par ces motifs, qui permettent à la Cour d'exercer son contrôle de légalité, l'arrêt justifie légalement et motive régulièrement sa décision que la destination normale du terrain des défendeurs était d'être bâti ; Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli ;

Quant à la seconde branche : Attendu que l'arrêt considère, d'une part, que " le certificat d'urbanisme négatif n'est pas motivé par la composition et le nombre de lots faisant l'objet du projet de lotissement " et, d'autre part, que l'équipement de la voirie, avant le 8 décembre 1976, était suffisant pour répondre aux besoins d'un lotissement de douze habitations ; Qu'ainsi l'arrêt répond aux conclusions de la demanderesse visées au moyen en cette branche ; Que le moyen, en cette branche, manque en fait ; Sur le deuxième moyen : Quant à la première branche : Attendu que l'arrêt considère que le terrain des défendeurs satisfait aux trois critères qu'exige l'application de l'article 34, alinéa 1er, du code précité, à savoir qu'il est apte à recevoir des constructions, qu'il est riverain d'une chaussée carrossable suffisamment équipée et voisin d'autres habitations ; Que les considérations de l'arrêt reproduites au moyen et relatives au prix d'acquisition de parcelles acquises pour cause d'utilité publique par la commune de Villerot, à la délibération du conseil de cette commune du 6 novembre 1976, ainsi qu'aux valeurs mentionnées dans la déclaration de succession de feu E. B. sont surabondantes ; Que le moyen, en cette branche, est irrecevable ;

Quant à la seconde branche : Attendu que la demanderesse soutenait en conclusions que la commune de Villerot n'était pas compétente pour conférer à un terrain, par une délibération ou une décision, le caractère de terrain à bâtir et que le prix d'acquisition d'une parcelle ou une déclaration de l'administration fiscale ne peuvent conférer un statut urbanistique à un terrain ; Attendu que l'arrêt n'était pas tenu de répondre à ces conclusions devenues sans pertinence en raison de sa décision sur la destination de terrain à bâtir du terrain des défendeurs ; Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli ; Sur le troisième moyen : Attendu que l'arrêt énonce que " le droit à l'indemnité n'est pas subordonné à une manifestation de l'intention de construire (ou de lotir) antérieure à l'entrée en vigueur du plan de secteur " et que l'article 34, alinéa 1er, du code précité " vise l'hypothèse selon laquelle il est mis fin à l'usage auquel un bien est 'normalement destiné' ce qui constitue un critère objectif indépendant de l'éventuelle intention du propriétaire du bien d'ériger sur celui-ci une construction ou de le vendre à un acquéreur qui ait cette intention " ; Attendu que, par ces considérations, l'arrêt n'affirme pas que l'intention du propriétaire du bien ne doit jamais être prise en compte pour déterminer la destination à bâtir du terrain mais se réfère aux critères qu'exige l'application de l'article 34, alinéa 1er ; Que le moyen manque en fait ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de six cent soixante et un euros six centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent septante-quatre euros nonante-neuf centimes envers les parties défenderesses. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Daniel Plas et Christine Matray, et prononcé en audience publique du vingt et un avril deux mille cinq par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

4 comments:

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